L'isolation des murs : le poste de travaux le plus impactant en rénovation énergétique

L'isolation des murs constitue généralement le moyen le plus impactant pour gagner en performance énergétique de l'immeuble. De tels travaux doivent être préparés par des entreprises qualifiées, qui sauront adapter les méthodes de pose et les matériaux à chaque copropriété. Tour d'horizon de l'isolation des façades d'un immeuble par l'extérieur.

L'isolation des murs est perçue comme le poste phare d'un projet de rénovation énergétique en copropriété. A juste titre, car les déperditions par les murs peuvent représenter jusqu'à 40% des pertes totales de chaleur de l'immeuble. C'est donc un incontournable pour diminuer les charges énergétiques des occupants.

L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) permet notamment :

• de réduire les déperditions thermiques de l'immeuble ;
• de bien isoler les ponts thermiques ;
• de ne pas intervenir à l'intérieur des logements ;
• d'embarquer une amélioration esthétique de la façade ;
• de corriger les dégradations des façades (infiltrations d'eau, etc) ;
• de protégrer les murs des conditions extérieures (pluie, variations de température) notamment en limitant les cycles gel-dégel dans les murs (créant des pathologies liées à la condensation).

Enfin, le confort thermique au sein du logement est autant lié à la températude de l'air que à la température de surface des murs : dans une pièce chauffée à 20°C mais avec des murs à 15°C, le ressenti de confort ne sera que de 17,5°C environ. Avec des murs isolés, on augmente la température de surface des murs, donc la sensation de confort.

L'isolation sous enduit est la technique la plus courante en copropriété car c’est la moins coûteuse. Un isolant en plaques rigides est collé et chevillé sur la façade. On applique ensuite plusieurs couches d’enduit qu’on superpose à une trame en fibre de verre pour assurer l’accroche de l’enduit et limiter les risques de fissuration.
Cette technique domine également car c’est celle qui se rapproche le plus de l’aspect d’origine de la façade quand celle-ci était enduite avant isolation. Il est possible de reproduite tout ou partie des modénatures et décors qui pouvaient exister avant la pose de l’isolant.
Épaisseur courante : 14 à 17 cm au total

L'isolation sous bardage est une alternative proche de l'isolation sous enduit. L'isolant en plaques rigides ou semi-rigides est également collé et chevillé sur la façade, mais il est recouvert par une ossature supportant différents types de revêtements : bardage métallique, bardage bois, matériaux composites ou encore pierres reconstituées. Cette technique est principalement employée pour son effet esthétique car elle autorise une grande variété d’aspects.
Épaisseur courante : 16 à 22 cm au total

Un enduit comme le béton de chanvre ou de liège - ou l'enduit contenant de l’aérogel de silice -, est projeté ou banché sur la façade. L'application d'enduit isolant est une technique intéressante en alternative à l’isolation sous enduit, en particulier pour les copropriétés anciennes ou patrimoniales.  Cette technique permet de mieux épouser la forme d’origine de la façade. En effet l’isolation sous enduit a tendance à redresser les murs existants, et créer des lignes droites. Or les façades anciennes peuvent être assez irrégulières, cela contribue à leur identité. Les enduits isolants permettent de suivre ces irrégularités. Cette technique présente néanmoins un inconvénient : les bétons de chanvre ou liège sont moins performants que les autres isolants, il faut alors mettre une épaisseur beaucoup plus importante pour atteindre une bonne résistance thermique.

Épaisseur courante : 12 à 18 cm au total

Plusieurs aspects techniques doivent être préparés en amont pour assurer la performance de l’isolation et éviter les pathologies.

Compatibilité de l'isolant avec le mur : certains matériaux qui constituent les murs peuvent être très sensibles à l'eau qui se condense sous l'isolant, en particulier dans les bâtiments ancien. Dans ces cas, il faut impérativement choisir un isolant compatible avec la nature du mur. En cas de doute, un bureau d'étude spécialisé devra faire une simulation.

Humidité : il est strictement déconseillé d’isoler un mur qui présence des traces d’humidité avant d’avoir identifié l’origine des traces, d’avoir remédié au problème, et d’avoir laissé sécher le mur.

Ponts thermiques : pour être efficace et pérenne, l’isolation des murs doit couper les ponts thermiques. Le maître d’œuvre (architecte, ingénieur, bureau d’étude thermique) doit bien anticiper leur traitement en prévoyant une solution technique adaptée à chaque cas.

Ventilation : en isolant les murs, on risque de réduire la circulation de l’air dans le bâtiment. On crée également un risque de condensation, dans le cas d’une isolation par l’intérieur. Il est alors primordial d’assurer en ventilation correcte pour évacuer l’humidité et les polluants de l’air intérieur. Cela peut passer par l’installation d’une ventilation assistée, mécanique ou non.

Résistance mécanique : l’isolation n’offre aucune résistance mécanique pour la fixation d’éléments lourds. Lors d’une isolation par l’extérieur, il faut prévoir des fixations à rupture de pont thermique pour poser les volets, stores, éclairages, antennes, etc. 

Pour éviter les erreurs, l'isolation par l'extérieur des façades en copropriété nécessite une bonne préparation ! L'aide d'un architecte, d'un bureau d'études thermiques, ou d'un assistant à maîtrise d'ouvrage est précieuse. Commencez par vous inscrire sur CoachCopro pour bénéficier de l'accompagnement gratuit d'un conseiller !

Le choix de l’isolant n’est pas un sujet à prendre à la légère car de nombreuses règles sont applicables : règlementation thermique et incendie, règles professionnelles, assurance décennale, compatibilité avec le support et la finition, règles d’urbanisme, prix et aides financières. Chaque isolant répond à une situation spécifique, et il n’existe pas un isolant idéal qui serait à la fois écologique, économique, esthétique, performant et facile à poser. En copropriété, cette tâche complexe relève de la responsabilité de l’architecte ou maître d'oeuvre en charge du projet de rénovation. Les copropriétaires peuvent cependant orienter ce choix en l’indiquant dans leur cahier des charges, dès la consultation pour faire un DTG, ou lors du choix du maître d’œuvre.

Les isolants rigides se présentent sous forme de plaques (comme le polyuréthane ou le polystyrène) et peuvent être utilisés en isolation par l'extérieur sous enduit ou sous bardage. En isolation par l'intérieur, ils peuvent être enduits ou cachés sous un parement (plaques de plâtre, bois). Les isolants semi-rigides sont généralement en rouleau, et peuvent être sous enduit ou sous bardage également, selon certaines conditions.

Les enduits isolants ont pour point commun d'être formulés à base de chaux, un liant adapté à la presque totalité des cas en bati ancien. Ils peuvent être utilisés en isolation par l'intérieur comme par l'extérieur.

Quelques exemples

Isolation thermique par l'extérieur d'un immeuble en pans de bois avec du béton chaux-chanvre : 17, Rue Labat, Paris

Isolation thermique par l'extérieur en béton de chanvre : 22, Rue des Artistes, Paris

Copropriété rénovée avec un enduit aérogel de silice : 15, Boulevard de Clichy, Paris

De nombreux facteurs sont à prendre en compte pour évaluer le coût des travaux d'isolation par l'extérieur :

• Caractéristiques de l'immeuble : matériaux des murs, dégradations à corriger, taille ;
• Caractéristiques du projet : Nombre de façades et surfaces à isoler, ambitions de performance et d'esthétique, matériaux et techniques choisis ;
• Contraintes : présence d'amiante, remplacement de poutres bois, réfection des balcons, présence de modénatures.

Lors de la réalisation d'un DTG, les connaissances de l'architecte sont précieuses pour anticiper au mieux ces coûts. Rappelons que jusqu’à 75% des coûts d’un chantier d’isolation par l’extérieur sont les mêmes que pour un ravalement simple : échafaudage, préparation des murs, enduit de finition. Sachant qu’il n’existe pas d’aides financières pour les travaux de ravalement simple, l’isolation par l’extérieur est parfois moins chère.

A titre indicatif, une isolation thermique par l'extérieur (ITE) en polystyrène sous enduit est de l'ordre de 170 €HT par m² de façade. Les coûts par logement peuvent varier de quelques miliers d'euros à plus de 20 000€ en fonction de la nature des travaux. 

Le choix entre ces deux solutions dépend largement du type de façade de l'immeuble. L'isolation par l'extérieur modifie significativement l'aspect du bâtiment, ce qui la rend incompatible avec certains types de façades patrimoniales. Par exemple, il n'existe pas de solution technique permettant d'isoler par l'extérieur une façade en pierre de taille ou en brique apparente sans en altérer radicalement l'aspect. En revanche, cette solution est adaptée aux façades enduites ou en béton, même en présence de certaines modénatures qui peuvent être reproduites sur le nouvel isolant.

Il est tout à fait possible, et même fréquent, de combiner les deux types d'isolation sur un même bâtiment. Cette approche est particulièrement pertinente pour les immeubles présentant des façades de différentes qualités architecturales. On peut ainsi préserver l'aspect patrimonial des façades sur rue en les isolant par l'intérieur, tout en profitant des avantages de l'isolation par l'extérieur sur les façades sur cour, généralement plus simples. Cette solution permet de trouver un bon compromis entre préservation du patrimoine et performance énergétique, bien qu'elle nécessite une attention particulière au traitement des jonctions entre les deux types d'isolation, pour éviter les ponts thermiques.

En copropriété, le choix entre ces deux solutions a également des implications importantes sur le processus de décision. L'isolation par l'intérieur relève des parties privatives : chaque propriétaire peut donc décider individuellement de faire isoler son logement. Cette solution peut également s'intégrer dans un projet global de rénovation énergétique de la copropriété, auquel cas elle fait partie du bouquet de travaux voté en assemblée générale. En revanche, l'isolation par l'extérieur modifie l'aspect des façades qui sont des parties communes. Elle s'apparente donc à un ravalement et doit obligatoirement faire l'objet d'un vote en assemblée générale de copropriété.

L'isolation par l'intérieur (ITI) peut être réalisée selon plusieurs techniques :

• La pose d'un isolant derrière une ossature métallique ou en bois, recouverte de plaques de plâtre. Cette solution est la plus répandue et la moins onéreuse. On utilise généralement des isolants souples en rouleaux, mais il est possible d’utiliser des isolants semi-rigides ou bien en vrac.
  Épaisseur courante : 12 à 16 cm au total
  Nécessite dans la majorité des cas la pose d’un frein-vapeur pour limiter la condensation dans l’isolant et dans le mur.
  
  
• La pose d'un isolant rigide, qui est ensuite recouvert d’enduit. Cette technique est moins répandue, en particulier parce qu’elle est plus longue à mettre en œuvre et plus onéreuse. Elle offre cependant des avantages. En utilisant des isolants et enduits capillaires, elle facilite le séchage du mur, réduisant les problèmes liés à la condensation. Elle autorise aussi l’emploi d’enduits spéciaux comme les enduits chaux (pour leurs qualités esthétiques), ou les enduits terre (qualités esthétiques et confort thermique).
  Épaisseur courante : 12 à 16 cm au total
  
  
• L'application d'un enduit isolant, appelé également correcteur thermique. Dans ce cas l’isolant est un matériau en vrac qui est mélangé directement dans l’épaisseur de l’enduit. Le plus connu est l’enduit chaux-chanvre, mais il existe beaucoup de formulations différentes, utilisant le chanvre, la perlite, le liège ou encore l’aérogel de silice.
  Épaisseur courante : 3 à 8 cm au total
  Attention toutefois la plupart de ces isolants ont une résistance thermique inférieure (R) et ne peuvent pas être posés sur des épaisseurs supérieures à quelques centimètres. Cela limite leur utilisation pour améliorer un DPE.

On considère comme "ancien" le bâti construit avant 1948. Il se caractérise par des techniques de construction traditionnelles et des matériaux généralement issus de la production régionale : pierres grossières ou taillées, briques pleines, pans de bois avec remplissage, torchis, terre crue (pisé, bauge, adobe). Les matériaux sont assemblés avec des mortiers de chaux ou de plâtre, ou de la terre argileuse. Ces bâtiments présentent des spécificités techniques importantes à prendre en compte lors de leur rénovation énergétique. Le fonctionnement du bâti ancien est totalement lié à la présence d’eau dans les matériaux, et à sa capacité à sécher :

• les murs sont perméables à la vapeur : ils laissent naturellement passer la vapeur d'eau de l'intérieur vers l'extérieur en hiver,
• les fondations ne sont pas coupées de l’eau présente dans le sol, ce qui crée des remontées capillaires dans les murs.

Il est primordial de prendre en compte ces caractéristiques lors de travaux sur le bati ancien. Une isolation mal conçue peut gravement perturber ces équilibres. L’isolation par l’intérieur peut provoquer de la condensation dans les murs, et l'utilisation de matériaux imperméables à la vapeur d'eau empêche les murs de sécher. Cette humidité peut alors favoriser l'apparition de moisissures et créer des désordres structurels dans le bâtiment. Le risque est particulièrement important lorsque les remontées capillaires sont mal gérées ou que la ventilation est insuffisante.

Pour préserver ce fonctionnement hygrothermique, il existe des solutions adaptées. Les isolants naturels et perspirants (laine de bois, chaux-chanvre, etc.), l’emploi de frein-vapeur en intérieur et d’enduits perspirant et capillaires en extérieur, permettent de maintenir la capacité de respiration des murs. L'isolation par l'extérieur, lorsqu'elle est possible architecturalement, présente l'avantage d'éviter les risques de condensation dans l'épaisseur du mur tout en préservant son inertie thermique.

Pour réussir la rénovation énergétique d'une copropriété en bati ancien, il faut faire appel à une équipe expérimentée sur ce sujet. Tous les architectes et les bureaux d'études thermiques n'ont pas cette expertise, pensez à leur demander si ils ont déjà conduit des rénovations en bati ancien !

Pour en savoir plus sur la rénovation du bati ancien, vous pouvez consulter les fiches de présentation de ces copropriétés :

Isolation avec du béton de chanvre d'une copropriété en pans de bois : 17 rue Labat

Isolation en fibre de bois d'une petite copropriété : 153 rue Bagnolet

Rénovation globale BBC d'un immeuble de 1844 : 82 rue Marguerite de Rochechouard

L'isolation des murs en copropriété doit répondre à un ensemble de lois et décrets relatifs au vote des travaux, aux techniques mises en oeuvre, et à l'esthétique du projet.

Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée à la réglementation.

Performance énergétique minimale imposée par la réglementation thermique RTex :

• R ≥ 3,2 en zones H1, H2.
• En zone H3, si le projet est situé à une altitude supérieure à 800m R ≥ 3,2 , sinon R ≥ 2,2.
  
  Cliquez ici pour voir la carte des zones H1, H2 et H3

Performance énergétique minimale pour être éligible aux aides financières : R ≥ 3,7. 

Les travaux de rénovation énergétique modifiant l'aspect extérieur (isolation extérieure, changement de fenêtres, panneaux solaires, pompes à chaleur) sont soumis à plusieurs niveaux de réglementation :

Règles applicables :

• Conformité au Plan Local d'Urbanisme (PLU) communal dans tous les cas
• Contrôle renforcé par un Architecte des Bâtiments de France pour les copropriétés en périmètre de monuments historiques ou classées elles-mêmes

Procédures :

• Déclaration Préalable de travaux (DP) obligatoire (sauf exceptions comme les surélévations)
• Délai de réponse : 1 mois (2-3 mois avec intervention ABF)
• Notre recommandation : consultez les services d'urbanisme dès le diagnostic technique global

Dérogations possibles : il est possible d'empiéter sur la voie publique de 30cm à partir de 2m50 de hauteur.

Nous vous recommandons d'anticiper les démarches plusieurs mois avant l'assemblée générale dans les communes sensibles au patrimoine, pour éviter des coûts supplémentaires et des assemblées exceptionnelles en cas de modifications demandées par la mairie. Ces démarches sont faites par l'architecte ou le maître d'oeuvre. Rien ne les oblige à faire ces démarches avant l'AG, mais les copropriétaires peuvent demander à ce que ces démarches soient faites avant.