Isolation des combles et toitures en copropriété : comment garder la tête au sec et au chaud ?
L'isolation de la toiture est souvent l'un des postes de travaux les plus vite rentabilisés par les économies d'énergie ! C'est particulièrement vrai pour les bâtiments de faible hauteur où la surface de toiture est importante par rapport au volume total. Si vous habitez au dernier étage, ces travaux sont impératifs car les déperditions par la toiture représentent une part majeure des pertes de chaleur. CoachCopro vous explique tout !
Comment isoler la toiture d'une copropriété ?
Attention avant de commencer ! L’isolation de la toiture ne doit pas être faite si l'étanchéité de la toiture n'est pas parfaite, ou si une réfection de la charpente, de la couverture ou de l’étanchéité est prévue dans les années qui viennent. L’isolant doit être parfaitement protégé de la pluie !
Quelles sont les différentes techniques pour isoler ?
On distingue trois techniques d'isolation des toitures.
Pour les toitures en pente, deux possibilités :
- Pour les combles perdus, c'est à dire les combles qui ne sont pas habités, on choisi l'isolation du plancher des combles,
- Pour les combles habités, il faut placer l'isolant le long de la toiture. On parle alors d’isolation des rampants.
Comment choisir entre les deux techniques ?
Il est plus efficace d'isoler au plus près du volume chauffé, donc au niveau du sol dans le cas des combles perdus.
Pour les toitures plates, également appelées "toitures terrasses" :
- On isole par l'extérieur, au dessus de la toiture, en combinant les travaux d'isolation avec la réfection de l'étanchéité.
L'isolation des combles perdus
L’isolation des combles perdus est la technique le plus simple et la moins onéreuse quand il est possible d’accéder au combles par une trappe, et que la hauteur est suffisante pour installer l’isolant.
Après le dépôt des encombrants et un nettoyage, on installe un film frein-vapeur. On déroule ensuite l’isolant en rouleaux souples, ou bien on déverse un isolant en vrac.
Quand l’espace est trop exigu ou difficile d’accès, on peut insuffler un isolant en vrac. Attention dans ce cas il n’est pas possible d’installer un frein-vapeur. Il faut vérifier avec le maitre d’œuvre si cette technique est adaptée.
L'isolation des rampants
Si le plafond des derniers étages chauffés est en pente, il faut isoler les rampants. Des panneaux semi-rigides peuvent-être fixés entre les poutres et les chevrons. Sinon, une ossature est fixée dans la charpente, puis l’isolant est inséré dans l’ossature. Il faut impérativement que la charpente soit en bon état, et que son remplacement ne soit pas prévu avant de nombreuses années, car l’ossature sera fixée dessus.
Un frein-vapeur sera placé entre l’isolant et des plaques de plâtre ou de lambris pour la finition.
L'isolation des toitures terrasses
L’isolation des toitures terrasses des copropriétés est généralement réalisée par l'extérieur, sur le dessus du toit. Un pare-vapeur puis un isolant rigide résistant à la compression sont posés sur la toiture en béton, avant de poser une membrane pour l’étanchéité. Enfin, des gravillons ou de la végétation sont répartis sur la toiture.
Le rôle du frein-vapeur : Le frein-vapeur va limiter la migration de la vapeur d’eau et ainsi éviter les risques de condensation dans l’isolant. Sans frein-vapeur, l'eau de la condensation peut dégrader à la fois l’isolant mais aussi la charpente ! Le frein-vapeur se place toujours entre l’isolant et le côté chauffé. Dans certains cas, un pare-vapeur remplace le frein-vapeur.
Exemples de copropriétés ayant isolé leur toiture
Exemple d'une petite copropriété ayant isolé ses combles perdus par insuflation d'ouate de cellulose :
262, rue du Nivolet, Saint Alban Leysse
Exemple d'un ensemble des 30 glorieuses ayant voté l'isolation et la végétalisation des toitures terrasses :
Exemple d'une petite copropriété des 30 glorieuses atteignant le niveau Bâtiment Basse Consommation (BBC) :
Focus : l'isolation en sarking
L'isolation en sarking est une technique qui consiste à poser l'isolant par-dessus la charpente et à surélever la couverture au-dessus de cet isolant. Cette solution n'est possible que lors d'une réfection complète de la toiture. Son principal avantage est de préserver intégralement le volume habitable et la hauteur sous plafond des logements du dernier étage, contrairement à une isolation des rampants qui réduit l'espace. Comme cette technique implique une surélévation de la toiture de l'épaisseur de l'isolant (généralement 20 à 30 cm), elle nécessite une autorisation d'urbanisme et doit tenir compte des raccords avec les toitures voisines.
Cette technique a été employée pour isoler la toiture du 18, rue Championnet. Consultez sa fiche !
Quels isolants choisir ?
Les isolants rigides
Les isolants rigides sont employés pour l’isolation des rampants, l’isolation des toitures terrasses, et le sarking. Dans ces 2 derniers cas, ils doivent répondre à des contraintes spécifiques comme la résistance à la compression. Dans le cas de l’isolation des toitures terrasses, seuls les isolants insensibles à l’eau peuvent être utilisés.
| Isolant | Fabrication | Lambda λ | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|---|
| Laine de roche, laine de verre | Isolants fabriqués en chauffant à très haute température du sable ou de la roche | 0,032 - 0,040 | Isolant économique Résistance au feu | Bilan environnemental |
| Verre cellulaire | Isolant fabriqué en chauffant à très haute température du sable et du verre recyclé | 0,036 |
Résistance à la compression Résistance au feu |
Coût |
| Polystyrène expansé (PSE) ou extrudé (XPS) | Isolants fabriqués par réaction chimique créant des bulles d'air | 0,032 - 0,038 | Isolant économique | Résistance au feu Bilan environnemental Risque de pollution pendant le chantier |
| Polyuréthane (PU) | Isolants fabriqués par réaction chimique créant des bulles d'air | 0,022 - 0,028 | Isolant parmi les plus performants Nécessite moins d'épaisseur |
Résistance au feu Bilan environnemental |
| Fibre de bois | Isolant à base de chutes de bois défibrées | 0,036 - 0,040 | Isolant biosourcé Apporte du déphasage |
Résistance au feu |
| Panneaux de liège | Isolant à base de liège | 0,040 | Isolant biosourcé Résistance au feu Perméabilité à la vapeur (bâti ancien) Apporte du déphasage |
Prix |
Les isolants souples en rouleaux, les isolants en vrac
Pour l’isolation des rampants ou des combles perdus, on peut utiliser des isolants en rouleaux souples ou des isolants en vrac. Les isolants en vrac peuvent être insufflés avec une machine ou déversés à la main. Attention dans ces deux cas : pour être performant, l’isolant en vrac doit atteindre la densité et l’épaisseur recommandées par le fabricant.
| Isolant | Fabrication | Lambda λ | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|---|
| Laine de roche, laine de verre | Isolants fabriqués en chauffant à très haute température du sable ou de la roche | 0,032 - 0,040 | Isolant économique, résistance au feu | Bilan environnemental |
| Laine de bois, de chanvre, de lin | Isolants fabriqués à base de fibres végétales | 0,036 - 0,038 | Isolants biosourcés, apportent du déphasage | Résistance au feu |
| Laine de coton recyclée | Isolant fabriqué à partir de vêtements usagés | 0,039 | Isolant recyclé, apporte du déphasage | Résistance au feu |
| Ouate de cellulose (vrac) | Isolant issu du recyclage du papier | 0,039 | Économique, isolant recyclé, apporte du déphasage | - |
| Billes de polystyrène graphitées (vrac) | Isolants fabriqués par réaction chimique créant des bulles d'air | 0,029 | Isolant très performant, économique | Résistance au feu |
| Granulés de liège expansé (vrac) | Liège expansé par chauffage à la vapeur | 0,045 | Isolant biosourcé | Résistance au feu |
| Fibres textiles recyclées (vrac) | Fibres issues du recyclage de vêtements usagés | 0,047 | Isolant recyclé | Résistance au feu |
Combien coûte l'isolation de la toiture ?
Il existe de nombreux facteurs à prendre en compte pour évaluer le coût des travaux d'isolation de toiture. Si certains paramètres sont faciles à estimer (superficie, coût au m² de l'isolant), il existe des postes qui peuvent très largement augmenter le budget : la nécessité de reprendre la charpente, la présence d'amiante dans la couverture, l'état de la couverture, l'accès difficile aux combles, etc. Lors de la réfection complète de la couverture, il est très facile de poser l’isolant avant de remettre la couverture en place, ce qui fait gagner du temps et de l’argent. En réalisant un DTG, les connaissances de l'architecte sont précieuses pour anticiper au mieux ces coûts.
La configuration la moins onéreuse est l’isolation d’un comble perdu de bonne hauteur. Il est possible de trouver des devis autour de 3 000€ pour isoler 100m2. En cas de réfection complète de la toiture, en fonction du type de couverture (tuiles, zinc, ardoise…), ce poste peut dépasser les 100 000€.
Enfin, il est fortement conseillé de mutualiser au maximum les postes de travaux pour amortir certaines dépenses fixes, comme le coût de l'installation d'échafaudages spécialisés et de la protection de chantier. Si l’installation d’une ventilation mécanique ou hybride est prévue, cela doit être fait en même temps que l’isolation de la toiture. C'est un des intérêts pour étudier une rénovation globale de votre copropriété.
Que dit la réglementation ?
L'isolation de la toiture en copropriété doit répondre à un ensemble de lois et décrets relatifs au vote des travaux, aux techniques mises en oeuvre, et aux règles d'urbanisme en cas de sarking.
Pour connaître tous les détails, consultez notre page dédiée à la réglementation.
Le décrêt "travaux embarqués"
Le décret "travaux embarqués" impose depuis 2017 la réalisation d'une isolation thermique lors de travaux importants sur les bâtiments existants. Cette obligation s'applique dans le cas de la réfection de plus de 50% d’une toiture en copropriété.
L'objectif de ce décret est d'optimiser les coûts pour les propriétaires et de limiter les nuisances en couplant isolation et travaux déjà prévus : mutualisation des installations de chantier, démarches administratives, gestion des déchets.
Le texte prévoit des dérogations pour impossibilité juridique, technique, disproportion économique ou protection du patrimoine architectural. Attention toutefois à bien comprendre ces dérogations et à pouvoir les justifier. L’ADEME a publié un guide très complet des critères d’exception, que vous pouvez consulter dans sa librairie en ligne :
Ravalement, rénovation de toiture, aménagement de pièces : l'obligation d'isolation
Les performances minimales à atteindre
Performance énergétique minimale imposée par la réglementation thermique RTex :
- Pour les combles perdus : R ≥ 5,2
- Pour les toitures terrasses en zone H1 R ≥ 4.5, en zone H2 et H3 à une altitude supérieure à 800m R ≥ 4.3, et à une altitude inférieure à 800m R ≥ 4
Performance énergétique minimale pour être éligible aux aides financières :
- Pour les combles perdus : R ≥ 7
- Pour les toitures terrasses : R ≥ 6,5
Les règles d'urbanisme
L'isolation des combles perdus et l'isolation des rampants ne sont pas soumis à des règles d'urbanisme car ces travaux ne modifient pas l'aspect extérieur de la copropriété.
Les travaux d'isolation des toitures terrasses et le sarking, qui modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, sont soumis aux règles d'urbanisme :
- dans tous les cas, les travaux doivent être conformes au Plan Local d'Urbanisme (PLU),
- pour les copropriétés situées en périmètre de protection des monuments historiques, un contrôle renforcé est effectué par un Architecte des Bâtiments de France (ABF)
Il est obligatoire de déposer une déclaration Préalable de travaux (DP) auprès de la mairie. Le délai de réponse pour la mairie est de 1 mois dans le cas général, et 2 à 3 mois si la déclaration doit être vérifiée par un ABF.
Dérogations possibles au PLU : il est possible de dépasser jusqu'à 30 cm au-dessus de la limite PLU pour l'isolation de toiture
Le conseil CoachCopro
Nous vous recommandons d'anticiper les démarches d'urbanisme plusieurs mois avant l'assemblée générale, en particulier dans les communes où le patrimoine doit être préservé. Cela permet d'éviter des coûts supplémentaires et des assemblées générales exceptionnelles en cas de modifications demandées par la mairie.
Les démarches d'urbanisme sont faites par l'architecte ou le maître d'oeuvre. Rien ne les oblige à faire ces démarches avant l'AG, mais les copropriétaires peuvent demander à ce que ces démarches soient faites avant.