Changer ses fenêtres : le guide pour les copropriétés
Remplacer les fenêtes fait partie des travaux couramment réalisés. Mais changer ses fenêtres est plus complexe qu'il n'y parait, et ne se résume pas à choisir un modèle et à programmer l'installation. Entre les contraintes architecturales, les réglementations spécifiques, les questions de financement et les enjeux de coordination entre copropriétaires, les défis sont multiples. CoachCopro vous explique comment s'informer en amont, comprendre les étapes clés et anticiper les difficultés potentielles pour vous permettre d'éviter les déceptions et mener à bien votre projet de changement de fenêtres dans les meilleures conditions !
Faut-il changer ses fenêtres ?
Les fenêtres anciennes sont une source importante d'inconfort. Cela est souvent dû à la sensation de paroi froide créée par le simple vitrage, ou par le double vitrage ancien qui est peu performant. Le vitrage laisse échapper la chaleur et le rayonnement infrarouge, ce qui refroidit les occupants. Cette chaleur qui s'échappe est bien visible sur les vues à la caméra thermique.
Vue d'une façade à la caméra thermique, montrant en jaune vif
la chaleur qui s'échappe par les fenêtres.
L'inconfort est également dû aux infiltrations d'air des fenêtres anciennes qui ont une mauvaise étanchéité. A partir des années 70, on ajoute aux fenêtres des joints pour limiter ces infiltrations, mais les joints peuvent être dégradés. Dans les immeubles construits pendant ces années, les caissons de volets roulants intégrés constituent un point particulièrement sensible : non isolés et rarement étanches à l'air, ils créent des ponts thermiques importants. Ces défauts favorisent le développement de moisissures aux points froids.
Avec le vieillissement, les matériaux de la fenêtre se dégradent et elles deviennent difficile à ouvrir et fermer. Lors d'une rénovation en copropriété, il est peut-être temps de changer les anciennes fenêtres pour des fenêtres modernes et performantes.
Comment changer les fenêtres ?
Changer les fenêtres de son appartement ou de toute la copropriété ?
Changer ses fenêtres en copropriété peut être la décision individuelle d'un propriétaire, à l'échelle de son appartement. Changer ses fenêtres seul présente l'avantage d'être plus rapide à mettre en œuvre. Mais il y a plusieurs inconvénients :
- Il est difficile de négocier un bon prix quand ne change que quelques fenêtres,
- Il n'y a pas ou peu d’aides financières,
- Il est difficile de s'assurer de la qualité de la pose,
- Si le chauffage est collectif sans individualisation des frais de chauffage, il n’y a pas de retour sur investissement. Pire, cela risque de conduire à une surchauffe de votre appartement.
Attention, si la décision est prise seul, il faut néanmoins obtenir l'accord des copropriétaires en assemblée générale, et effectuer une déclaration préalable de travaux en mairie.
Inversement, le changement de menuiseries peut être fait collectivement à l'échelle de la copropriété.
Quels avantages ?
- Acheter des fenêtres pour toute la copropriété permet de mieux négocier le prix,
- Si le changement se fait dans le cas d'une rénovation globale, les aides sont beaucoup plus intéressantes, car l'énergie économisée par le changement des fenêtres est intégré au calcul du gain énergétique global de l'immeuble,
- Lors d'un ravalement de façade, il est possible d'utiliser l'échafaudage pour installer les fenêtres plus facilement, en particulier les baies vitrées de grandes dimensions,
- Il est possible de coordonner le changement de fenêtres avec les travaux de façade comme l'isolation thermique extérieure, et ainsi mieux traiter les ponts thermiques,
- Le choix et l'installation des fenêtres peuvent se faire sous le pilotage du maître d'œuvre (architecte) avec de meilleures garanties de qualité.
Changer les fenêtres collectivement a un seul inconvénient : le processus est plus long !
Dans le cas d’un changement collectif des fenêtres voté en assemblée générale, la décision est prise selon la majorité de l’article 25. La loi permet d’imposer le changement à tous les copropriétaires, même à ceux qui ont voté contre ou se sont abstenus, et même si celles-ci sont des équipements privatifs.
Une seule exception est admise à cette règle, pour les fenêtres qui auraient été changées il y a moins de 10 ans et auraient un niveau de performance équivalent à ce qui est voté en AG.
En l'absence d'accord pour une rénovation globale, l'achat groupé constitue une solution alternative intéressante. Dans ce cas, aucune obligation ne pèse sur les copropriétaires, mais les volontaires se regroupent pour acheter ensemble, négocier les prix et grouper la pose afin de limiter les frais de déplacement des entreprises.
Enfin, le changement des fenêtres des parties communes (cages d’escalier par exemple) est un poste de travaux collectif qui se vote en AG à l’article 25 (majorité absolue).
Si vous souhaitez réaliser des travaux à l’échelle de votre copropriété, nous vous invitons à vous inscrire sur la plateforme CoachCopro afin de vous faire accompagner dans votre démarche par un conseiller ou une conseillère de votre Espace France Rénov’.
Les types de pose
Quand on remplace ses fenêtres sans refaire l’isolation par l'intérieur ou par l'extérieur, on pose généralement les nouvelles fenêtres au même emplacement que les anciennes.
La pose en rénovation
Le propriétaire peut choisir une pose « en rénovation » : l’ancienne fenêtre est démontée en conservant l'ancien dormant (la partie fixe autour de la fenêtre), et le nouveau dormant est installé par-dessus. Cette méthode a l’avantage d’être économique car il n’y a pas ou peu de reprises à faire sur le mur autour de la fenêtre. L'inconvénient est que la nouvelle fenêtre est forcément plus petite et fait perdre de la luminosité, en particulier sur les fenêtres de petites dimensions.
La pose à neuf
L’autre solution consiste à déposer totalement l’ancienne fenêtre, dormant compris. On appelle cela la pose « à neuf ». C’est une technique un peu plus chère car il y a généralement des reprises de maçonnerie ou de peinture à prévoir, mais cela évite de réduire la taille des fenêtres.
Liaison avec l'isolation des murs
Si des travaux d’isolation sont prévus comme dans le cas d'une rénovation globale de copropriété, il faut impérativement assurer une continuité entre les nouvelles fenêtres et l’isolation ! Cela permet de couper les ponts thermiques qui pourraient se créer autour des fenêtres, entrainant des dépenses d'énergies inutiles et des problèmes de moisissures.
Illustration issue du guide Travaux par étapes : les points de vigilance ©Ademe / Dorémi / Enertech
Schéma montrant une liaison correctement réalisée entre les fenêtres
et l'isolation du mur par l'intérieur grace à un dormant élargi.
Dans l'idéal, il faut modifier la position des fenêtres par rapport au mur pour les installer au même niveau que l’isolant. En isolation par l’intérieur, cela signifie que la fenêtre sera déplacée vers l’intérieur du logement, généralement à la jonction entre l'épaisseur du mur et l'épaisseur de l'isolant. A l’inverse, quand on isole par l’extérieur, la fenêtre sera reculée au niveau de l’extérieur du mur. Dans ces deux cas, des reprises de maçonnerie et de peinture devront être faites des deux côtés de la fenêtre.
Enfin, il est possible d'installer les nouvelles fenêtres au même endroit que les anciennes dans l'épaisseur du mur, et d’installer un isolant fin sur le mur tout autour de la nouvelle fenêtre. Cette configuration est moins intéressante car elle oblige à réduire la fenêtre, et l’isolant plus fin ne coupera pas complètement le pont thermique.
L'exemple du 32, rue Cavendish
Cette copropriété a choisi de voter en assemblée générale le changement de toutes les fenêtres de la copropriété.
L'importance de la ventilation
Dans les logements anciens, les fuites d'air autour des menuiseries participent à la ventilation du logement. Quand on change les fenêtres, on cherche à limiter les fuites d'air pour faire des économies d'énergie et rendre le logement plus confortable, mais on limite alors la quantité d'air frais qui entre dans le logement. Attention à s'assurer qu'il existe une bonne ventilation !
Il arrive souvent que des moisissures apparaissent dans les semaines ou les mois qui suivent un changement de fenêtres si le traitement de la ventilation n'est pas pris en compte. Ouvrir les fenêtres une fois par jour n'est pas suffisant : il faut envisager de mécaniser la ventilation, et s'assurer qu'il existe des entrées d'air frais adaptées, et des extractions de l'air vicié. Dans la grande majorité des logements, les entrées d'air s'installent sur les menuiseries des pièces sèches (salon, chambres), et les extractions d'air vicié dans les pièces humides (cuisine, salle de bains). Les entrées d'air doivent être commandées auprès du fabricant des fenêtres, avant la signature du devis, car il est compliqué et risqué de percer ces entrées d'air au dernier moment, sur le chantier.
Choisir ses fenêtres
Les fenêtres sont des produits très techniques. Pour faciliter le choix pour les copropriétaires, il existe un lexique standardisé, et des normes de garantie de qualité. Ces informations doivent être spécifiées dans les demandes que le maitre d'oeuvre formule auprès des fournisseurs, et les informations doivent être retrouvées sur les devis.
Coefficient de transmission thermique Uw : c’est la capacité de la fenêtre à se protéger du froid en hiver. Plus ce chiffre est petit, plus la fenêtre est isolante. Le Uw d’une fenêtre en simple vitrage des années 70 peut monter à 6, alors que les fenêtres les plus performantes actuellement, en triple vitrage, peuvent descendre en dessous de 0,7. Pour du double vitrage, les fenêtres actuelles ont un Uw généralement compris entre 1,5 et 1,1.
Dénomination des vitrages : l’épaisseur des verres et des espaces entre les verres sont couramment indiqués en millimètres sous la forme x – x – x, par exemple 4 - 16 - 4, c'est à dire un verre de 4mm, un espace de 16mm, et un deuxième verre de 4mm. La plupart du temps l’espace entre les verres est rempli d’un gaz plus isolant que l’air : l’argon.
Classement air, eau, vent AEV : cette note permet de savoir si la fenêtre est bien étanche à l’air et à l’eau et résiste au vent. La note va de A1 (faible note) à A4 (meilleure note) pour l’air, de E1 à E9 pour l’eau, et de V1 à V4 pour le vent.
Facteur solaire Sw :
c’est la quantité d’énergie solaire qui est transmise dans le logement, sur une échelle de 0 à 1. Plus le chiffre est petit, moins l’énergie solaire entre dans la pièce. La plupart des fenêtres ont un Sw compris entre 0,3 et 0,5.
Faire entrer plus de soleil signifie faire des économies d'énergie en hiver, mais aussi risquer la surchauffe en été. Il est donc important de bien choisir le facteur solaire en fonction de la position et de l'orientation de la fenêtre : si la fenêtre n'est pas du tout ou très peu exposée au soleil, il faut laisser rentrer au maximum la lumière. C'est aussi intéressant pour les fenêtres situées au sud à conditions qu'elles disposent de protections solaires pour éviter la surchauffe l'été. En revanche, dans les cas des grandes tours des années 70 et 80 sur lesquelles il n'est pas possible de mettre des protections solaires extérieures, il faut réduire au maximum la surchauffe avec un facteur solaire très petit.
En plus de ces critères qui concernent les cas courants, il existe des fenêtres spécifiquement adaptées aux cas particuliers. Certaines communes sont situées en zone de bruit (près des axes routiers ou aéroports) où les fenêtres doivent respecter des critères d’affaiblissement au bruit. Pour les copropriétés exposées à la surchauffe en été, comme celles ayant de grandes fenêtres et ne disposant pas de volets extérieurs, il existe des fenêtres ayant des filtres contre les UV.
Combien coûtent les fenêtres ?
Lors de son étude sur les coûts des travaux de rénovation en copropriété, réalisée en 2022, l’Observatoire CoachCopro a analysé 30 devis datant de 2009 à 2020 et comprenant 10 à 200 fenêtres pour des projets de rénovation globale de copropriété à Paris. Les coûts pour le changement de fenêtre dans le cadre d'une rénovation individuelle à l'échelle d'un seul appartement peuvent donc être différents.
L’étude permet d’apprécier l’écart de prix entre le PVC, choix le plus économique, et l’aluminium et le bois. Elle montre aussi que les dimensions standard et de petite taille permettent de contenir les coûts des fenêtres. A l’inverse, les grandes dimensions augmentent le prix de manière exponentielle. Des options telles que des crémones, traverses, poignées originales ou encore des filtres anti regards augmentent le prix.
Nous indiquons dans le tableau ci-dessous le prix moyen et le prix médian. Pour les rénovations de grandes copropriétés avec beaucoup de fenêtres de petite ou moyenne taille, le prix moyen est plus adapté.
En revanche, pour les petites copropriétés ou pour les fenêtres de grande taille, les prix médians sont plus proches de la réalité.
| PVC | Alu | Bois | |
|---|---|---|---|
| Prix moyen d'une fenêtre | 880 € | 1 560 € | 1 512 € |
| Prix médian* d'une fenêtre | 1 446 € | 2 304 € | 1 955 € |
| Prix moyen au m² | 482 € | 612 € | 922 € |
| Prix médian* au m² | 635 € | 762 € | 973 € |
La réglementation
Le changement de fenêtres doit répondre à un ensemble de lois et décrets relatifs au vote des travaux, aux techniques mises en oeuvre, et à l'esthétique du projet. Pour connaître toutes les règles en détail, consultez notre page dédiée à la réglementation.
Les performances minimales à atteindre
- Performance énergétique minimale imposée par la réglementation thermique RTex : Uw ≤ 1,9 W/(m2.K).
- Performance énergétique minimale pour être éligible aux aides financières :
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Matériaux éligibles |
Caractéristiques et performances |
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Fenêtre ou porte-fenêtre |
Uw ≤ 1,3 W/m².K et Sw ≥ 0,3 ou |
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Fenêtre de toiture |
Uw ≤ 1,5 W/m².K et Sw ≤ 0,36 |
|
Doubles fenêtres (pose sur la baie existante d'une seconde fenêtre à double vitrage renforcé) |
Uw ≤ 1,8 W/m².K et Sw ≥ 0,32 |
- Performance énergétique minimale lors d'une rénovation globale :
c'est le gain énergétique calculé par le bureau d'études thermique à l'échelle de l'immeuble qui compte. Dans certains cas, il peut être judicieux de choisir des fenêtres encore plus performantes que les exigences du tableau ci-dessus.
Les règles d'urbanisme
Les travaux de rénovation énergétique modifiant l'aspect extérieur de la copropriété, comme le changement des fenêtres, sont soumis aux règles d'urbanisme :
- dans tous les cas, les travaux doivent être conformes au Plan Local d'Urbanisme (PLU),
- pour les copropriétés situées en périmètre de protection des monuments historiques, un contrôle renforcé est effectué par un Architecte des Bâtiments de France (ABF)
Il est obligatoire de déposer une déclaration Préalable de travaux (DP) auprès de la mairie. Le délai de réponse pour la mairie est de 1 mois dans le cas général, et 2 à 3 mois si la déclaration doit être vérifiée par un ABF.
Le conseil CoachCopro
Nous vous recommandons d'anticiper les démarches d'urbanisme plusieurs mois avant l'assemblée générale, en particulier dans les communes où le patrimoine doit être préservé. Cela permet d'éviter des coûts supplémentaires et des assemblées générales exceptionnelles en cas de modifications demandées par la mairie.
Les démarches d'urbanisme sont faites par l'architecte ou le maître d'oeuvre. Rien ne les oblige à faire ces démarches avant l'AG, mais les copropriétaires peuvent demander à ce que ces démarches soient faites avant.