Rénovation énergétique des copropriétés : que dit la loi ?

La rénovation énergétique des copropriétés s'inscrit dans un cadre réglementaire assez complexe. Entre performance thermique, autorisations administratives, sécurité incendie, les textes sont nombreux et en constante évolution. Cette page détaille les réglementations encadrant les travaux de rénovation énergétique. Conçue pour les copropriétaires, syndics, conseils syndicaux, ces informations vous aident à identifier les contraintes techniques et administratives applicables à chaque poste de travaux, afin d'anticiper les démarches nécessaires et d'optimiser votre projet de rénovation.

Le respect des règles listées ci-dessous est de la responsabilité du syndic, du maître d’œuvre (architecte, ingénieur ou bureau d’études thermiques) et des entreprises qui réalisent les travaux.

La Réglementation Thermique pour l'existant (RTex) encadre les performances énergétiques minimales lors de la rénovation des bâtiments. Instaurée par l'arrêté du 3 mai 2007, elle s'applique selon deux approches : la RTex "élément par élément" pour les rénovations partielles et la RTex "globale" pour les rénovations complètes de grands bâtiments.

Lors de la rénovation énergétique des copropriétés, c’est la RTex  "élément par élément" qui s’applique dans la plupart des cas, et impose des performances minimales pour chaque élément remplacé ou installé.

Attention, la RTex constitue une base réglementaire minimale, mais les performances exigées sont insuffisantes pour accéder aux aides financières, qui exigent des performances supérieures. Dans le cadre de la rénovation d’une copropriété accompagnée par CoachCopro, il est préférable de se référer au chapitre "Les règles d’éligibilité aux aides financières".

Vous pouvez consulter les performances exigées sur ces liens :

• Chapitre Ier : Enveloppe du bâtiment, parois opaques. (Articles 2 à 7)
• Chapitre II : Enveloppe du bâtiment - Parois vitrées. (Articles 8 à 15)
• Chapitre III : Chauffage. (Articles 16 à 27)
• Chapitre IV : Eau chaude sanitaire. (Articles 28 à 29)
• Chapitre V : Refroidissement. (Articles 30 à 35)
• Chapitre VI : Ventilation. (Articles 36 à 40)
• Chapitre VII : Eclairage des locaux. (Articles 41 à 46)
• Chapitre VIII : Energies renouvelables. (Articles 47 à 52)

Les aides financières partagent des critères communs (à quelques exceptions près). Dans tous les cas, l’entreprise qui réalise les travaux doit avoir une qualification RGE en cours de validité au moment du chantier et pour le type de travaux qu’elle réalise. Vous pouvez vérifier ces informations sur cet annuaire.

Les travaux réalisés doivent répondre à des critères de performance énergétique. Les principaux sont résumés ci-dessous.

Pour les territoires d’outre-mer, et pour les performances énergétiques des systèmes de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation, et d’énergies renouvelables, vous pouvez consulter le Guide des aides financières de l’ANAH qui les détaille.

Lors de la rénovation globale d'une copropriété, la plupart des aides financières sont accordées à la copropriété à partir d'un gain énergétique réalisé à l'échelle globale de la copropriété, et calculé par un bureau d'études thermique. Ce calcul est réalisé avant le vote des travaux, lors d'un DTG, d'un DPE Collectif, ou d'une mission de maitrise d'oeuvre conception. Le bureau d'études thermique effectue une simulation de l'efficacité énergétique qu'aurait l'immeuble si les travaux étaient votés. Le gain énergétique entre l'état avant travaux et l'état simulé après travaux est donné en pourcentage.

Pour l'aide nationale Ma Prime Rénov' Copropriété, le gain doit être de 35% pour obtenir le premier niveau d'aides, et de 50% pour obtenir le deuxième niveau d'aides. Il existe également un bonus "sortie de passoire énergétique" pour les copropriétés qui atteignent la classe D alors qu'elles étaient classées F ou G.

Il existe également des aides locales qui s'ajoutent aux aides nationales et peuvent avoir des seuils différents, comme l'atteinte du niveau Bâtiment Basse Consommation.

Par dérogation, si le gain énergétique de l'ensemble des travaux permet d'atteindre un des seuils des aides nationales ou locales, il n'est pas obligatoire de respecter les critères des aides pour chaque poste de travaux pris séparément.

Le décret "travaux embarqués" impose depuis 2017 la réalisation d'une isolation thermique lors de travaux importants sur les bâtiments existants. Cette obligation s'applique dans le cas du ravalement de plus de 50% d’une façade et de la réfection de plus de 50% d’une toiture en copropriété.

L'objectif de ce décret est d'optimiser les coûts et de limiter les nuisances en couplant isolation et travaux déjà prévus : mutualisation des installations de chantier, démarches administratives, gestion des déchets.

Concernant le ravalement, les copropriétés concernées sont celles construites en matériaux industriels (béton, briques, parpaings, etc.), soit la quasi-totalité des immeubles construits après la seconde guerre mondiale. Ce décret ne s’applique pas aux façades du bâti ancien.

Le texte prévoit des dérogations pour impossibilité juridique, technique, disproportion économique ou protection du patrimoine architectural. Attention toutefois à bien comprendre ces dérogations et à pouvoir les justifier. L’ADEME a publié un guide très complet des critères d’exception, que vous pouvez consulter dans sa librairie en ligne :

Ravalement, rénovation de toiture, aménagement de pièces : l'obligation d'isolation

Pour identifier les règles applicables à la sécurité incendie en copropriété, la première étape est de connaître la classification de l’immeuble. Elle est définie par l’Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, l’article 122-2 du CCH pour les Immeubles de Grande Hauteur, et pour les établissements recevant du public, par le Code de la construction et de l'habitation : articles R143-18 à R143-21.

Ces règles s’entendent par bâtiment et non par copropriété. Ainsi dans une copropriété composée de plusieurs bâtiments séparés, plusieurs classifications peuvent co-exister.

Classification des immeubles d'habitation selon la réglementation

*Pour le classement des bâtiments des trois premières familles, seul le niveau bas des duplex ou triplex est pris en compte, si ces logements disposent d'une pièce principale et d'une porte palière en partie basse. Les quadruplex et plus ne sont pas admis dans cette exception.

Dans tous les cas les travaux ne doivent pas avoir pour effet de diminuer le niveau de sécurité avant travaux.

Première famille

Pour les copropriétés de la première famille, il faut appliquer les règles de la circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d'amélioration des bâtiments d'habitation existants. Le système d’isolation retenu doit avoir un parement classé au moins D-s3-d0 ou être en bois.

Deuxième famille. 
Pour les habitations de la deuxième famille, les parements extérieurs doivent être classés au moins D-s3, d0.

Troisième famille A et B

Solution 1 : Les systèmes de façade sont classés au moins A2-s3, d0 pour chacun de ses éléments constitutifs et ne présentent pas de lame d'air.
Lorsque le système de façade comprend des vides constructifs, le recoupement est assuré notamment par la mise en place de matériaux intumescents, de bavettes ou de bande de recoupement incombustibles. Une appréciation de laboratoires permet de vérifier les solutions efficaces de recoupement selon le système de façade ventilé. Ces appréciations peuvent également apporter la preuve de performance des solutions sans recoupement des lames d'air.
Solution 2 : L'efficacité globale des systèmes de façade est démontrée via une appréciation de laboratoire.

Pour en savoir plus, consultez le Guide de préconisations ETICS en PSE et le Guide de préconisations bardage ventilé.

Quatrième famille

Les systèmes de façade sont classés au moins A2-s3, d0 pour chacun de ses éléments constitutifs et ne présentent pas de lame d'air.
Lorsque le système de façade comprend des vides constructifs, le recoupement est assuré notamment par la mise en place de matériaux intumescents, de bavettes ou de bande de recoupement incombustibles. Une appréciation de laboratoires permet de vérifier les solutions efficaces de recoupement selon le système de façade ventilé. Ces appréciations peuvent également apporter la preuve de performance des solutions sans recoupement des lames d'air.

Types de façades

Pour éviter la propagation du feu entre les logements à différents étages, il existe également des règles spécifiques pour les façades comportant des fenêtres et les façades avoisinantes.

Ces règles sont définies par l’arrêté du 7 août 2019 modifiant l'arrêté du 31 janvier 1986.

IGH et ERP

Les copropriétés qui comportent des établissements recevant du public (ERP) et les copropriétés classées IGH doivent répondre à des réglementations spécifiques qui sont regroupées sur le site du ministère de l’intérieur : La réglementation incendie / Les sapeurs-pompiers / Documentation technique / Sécurité civile / Le ministère - Ministère de l'Intérieur

Lors d’une rénovation de copropriété, certains travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble. C’est le cas de l’isolation par l’extérieur, du changement des fenêtres, de l’installation de panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques en toiture, ou de l’installation de modules extérieurs de pompes à chaleur. Ces modifications sont soumises à différentes règles nationales et locales qui varient d’une commune à l’autre, ou encore quand la copropriété se situe à proximité d’un bâtiment classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques.

Dans tous les cas, le projet est soumis au plan local d’urbanisme (PLU), qui relève de la compétence des communes.

Pour les copropriétés situées en périmètre de protection des monuments historique ou plan de sauvegarde et de mise en valeur, une attention particulière est portée à la qualité visuelle du projet. C’est également le cas si la copropriété elle-même figure sur l’inventaire des monuments historiques. En plus d’être soumis à l’appréciation de la commune, un architecte des bâtiments de France doit vérifier la conformité du projet.

Sauf exceptions comme le cas d’une surélévation, le projet est soumis à une déclaration préalable de travaux (DP). Les démarches d’urbanisme sont généralement effectuées par le maitre d’œuvre du projet de rénovation.

Il est vivement recommandé de consulter la direction de l’urbanisme de la commune en amont du projet de rénovation, idéalement dès la phase de diagnostic technique global (DTG). Lors de cette phase, le bureau d’études thermique est amené à faire des propositions de travaux pour réduire les consommations d’énergie de la copropriété, comme l’isolation de certaines façades ou l’installation d’équipements à l’extérieur. Si les règles locales empêchent de tels travaux, il est préférable d’étudier des solutions alternatives comme l’isolation par l’intérieur.

Une fois le projet défini, il faut déposer la déclaration préalable (DP). La mairie a 1 mois une fois le dossier complet pour vous répondre son accord ou son refus. Lors du premier dépôt, elle peut également demander des pièces complémentaires en respectant un délai d’un mois. Pour les projets soumis à l’appréciation des ABF, ces délais sont allongés à 2 mois une fois le dossier complet, et même à 3 mois si il y a lieu de consulter une commission départementale ou régionale.

Dans les communes où la préservation du patrimoine est un sujet sensible, il est préférable de faire la DP plusieurs mois avant le vote en assemblée générale (AG). Cela permet d’amender le projet en fonction des demandes de la mairie et d’être mieux préparé en AG. En effet la mobilisation d’une assemblée générale est une procédure longue et coûteuse (location de salle, envoi des courriers recommandés, délais à respecter), qui n’a normalement lieu qu’une fois par an, et l’assemblée générale des copropriétaires doit valider le type de travaux et leur coût. Les modifications que la mairie ou l’ABF peuvent demander pour donner leur accord au projet engendre généralement des surcoûts qui obligent alors à refaire une AG exceptionnelle, ou attendre un an pour la prochaine AG !

Dans le cas où la copropriété est construite sur la limite de sa parcelle cadastrale, l’isolation d’une façade par l’extérieur ou la pose de protection solaires en saillie fera déborder le bâtiment sur la voie publique. Le PLU peut alors prévoir les règles d’autorisation pour réaliser l’isolation au surplomb de la voie publique, et définir une épaisseur maximale et la hauteur à laquelle le surplomb peut démarrer (généralement 30cm d’épaisseur et 2m50 au-dessus de la voie publique).

Si le PLU n’aborde pas cette règle, l’article 152-5 du code de l’urbanisme et le Décret 2016-802 du 15 juin 2016 prévoient alors la possibilité pour la commune de déroger aux règles inscrites dans le PLU pour autoriser un débord de 30 centimètres au maximum.

L’isolation des toitures nécessite parfois de rehausser les bâtiments au-delà de la hauteur maximale autorisée par le PLU. Comme pour l’empiètement sur la voie publique, le PLU peut prévoir une dérogation à la règle de hauteur maximale, dans la limite de 30cm. Le décret 2016-802 du 15 juin 2016 prévoit également la possibilité de déroger au PLU dans la limite de 30cm au-dessus de la hauteur maximale.

Certaines communes possèdent un réseau de chaleur. Les lois énergie climat de 2019 et climat et résilience de 2021 ont instauré le principe du raccordement obligatoire pour les réseaux répondant à 3 critères :

• un taux d’énergies renouvelables et de récupération de plus de 50 % ;
• un comptage de la chaleur livrée ;
• un équilibre financier.

Pour les communes dotées de ce type de réseau de chaleur, le PLU instaure un périmètre de développement prioritaire. Pour savoir si votre copropriété est située dans un tel périmètre, vous pouvez consulter le site France Chaleur Urbaine. Une copropriété en chauffage collectif qui prévoit de changer son système de chauffage doit vérifier si elle a l’obligation de s’y raccorder. 

Au niveau national, l’obligation s’impose si la chaudière collective a une puissance supérieure à 30kW, ce qui peut être le cas pour une copropriété de 6 ou 8 logements seulement. Ce seuil peut être relevé par une délibération de la commune.

Des dérogations peuvent être sollicitées auprès de la collectivité dans les cas suivants :

• besoins en chaleur incompatibles avec les caractéristiques techniques du réseau ;
• installation ne pouvant être alimentée par le réseau dans les délais nécessaires ;
• solution mise en œuvre alimentée par des énergies renouvelables et de récupération à un taux supérieur à celui du réseau classé ;
• coût manifestement disproportionné pour le raccordement et l’utilisation du réseau.