Comment valoriser les espaces extérieurs de sa copropriété ? Cap sur les toitures terrasses !

La toiture est un espace à part entière de l'immeuble, parfois considérée comme une « cinquième façade ». Sa position et son environnement influencent directement les possibilités d'aménagement.

Une toiture bien exposée et peu ombragée bénéficie d'un bon ensoleillement, ce qui favorise l'installation de végétation, de panneaux solaires ou, lorsque cela est possible, d'espaces de détente. À l'inverse, une toiture entourée de bâtiments plus hauts ou fortement ombragée offre des possibilités plus limitées et se prête davantage à l'accueil d'équipements techniques ou d'aménagements nécessitant moins de lumière.

La visibilité de la toiture est également un point à prendre en compte. Lorsqu'elle est visible depuis l'espace public ou depuis les immeubles voisins, elle participe à l'image du bâtiment et du paysage urbain. Cette covisibilité est particulièrement importante dans les secteurs patrimoniaux, où les aménagements doivent s'intégrer harmonieusement à l'architecture existante et préserver la qualité des vues.

Les toitures-terrasses des copropriétés peuvent représenter des espaces à valoriser pour les habitantes et habitants de l'immeuble. Toutefois, lorsqu'elles n'ont pas été conçues pour accueillir des usages autres que techniques (ex : ventilation), il est indispensable de vérifier qu'elles sont compatibles avec les aménagements envisagés.

Avant toute intervention, plusieurs points doivent être étudiés :

• la capacité de la structure à supporter de nouvelles charges ; 
• les exigences d'étanchéité ; 
• les dispositifs de sécurité ; 
• les règles d'accessibilité ; 
• ou encore les éventuelles contraintes réglementaires liées au bâtiment ou à son environnement. 

Ces vérifications permettent d'évaluer la faisabilité du projet et d'anticiper les adaptations éventuellement nécessaires.

Certaines toitures de copropriété sont peu accessibles et rendent difficile leur exploitation. Selon le type de projet que l’on souhaite mener sur le toit et les usages qui lui sont associés, il y aura potentiellement à voter en assemblée générale le fait de rendre accessible cette toiture.

Toutes les toitures-terrasses ne sont pas entièrement disponibles pour accueillir de nouveaux usages. Une partie de leur surface peut déjà être occupée par des équipements techniques, tels que des installations de ventilation, des sorties d'ascenseur, des gaines ou d'autres édicules indispensables au fonctionnement du bâtiment.

Cet encombrement peut réduire les surfaces mobilisables sans travaux supplémentaires comme les ombrières pour les panneaux solaires.  

Prendre en compte dès le départ la disponibilité et l'accessibilité de la toiture permet de mieux évaluer le potentiel réel de cet espace et d'orienter le projet vers des usages adaptés aux caractéristiques du bâtiment.

Dès lors qu’une toiture terrasse est exploitée pour un usage spécifique, il faut que celle-ci soit sécurisée avec des garde-corps ou bien des lignes de vie par exemple, selon le type d’usage.

Certains projets, tels que les toitures végétalisées, nécessitent un entretien qui implique d’assurer la sécurité des professionnels qui en seront responsables. Certaines toitures iront même jusqu’à accueillir des usages récréatifs pour les occupantes et occupants de l’immeuble, auquel cas leur sécurité devra être également garantie.

Afin d’assurer le bon déroulement d’un projet en toiture et d’anticiper les démarches administratives et réglementaires, nous vous recommandons de discuter entre copropriétaires des objectifs et souhaits de chacun mais aussi d’inclure les autres acteurs de la copropriété comme le syndic ou l’architecte de copropriété.

Le projet devra alors être présenté au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Lorsqu’il sera adopté, une déclaration préalable (DP) sera à déposer auprès des services de l’urbanisme afin d’obtenir les autorisations nécessaires avant le début des travaux.

Si votre immeuble se situe dans un quartier à fort caractère patrimonial, n’hésitez pas à contacter dès le vote du projet les architectes des bâtiments de France afin qu’un discours libre et amont puisse s’engager.

Lorsqu’une copropriété a une toiture terrasse avec de la surface disponible et une capacité portante suffisante, celle-ci peut envisager de mener un projet de végétalisation.

La végétalisation des toitures terrasses est une solution que l’on observe de plus en plus en copropriété : lorsque l’étanchéité doit être changée, certaines copropriétés font le choix de remplacer le complexe d’origine par un complexe végétalisé.

Il existe différents types de végétalisation, définis notamment par la hauteur du substrat (support de plantation) que l’on va mettre sur la toiture.

Les toitures dites extensives, en raison de leur faible épaisseur de substrat entre 4 et 15cm, ne pourront pas accueillir une grande variété de végétaux. On trouve la plupart du temps des sédums qui sont résistants et qui n’ont pas besoin de beaucoup d’eau. L’entretien est ainsi très raisonnable.

Ce sont les toitures végétalisées que l’on observe le plus souvent en copropriété en raison de leur coût modéré, de leur faible entretien et de leur facilité de mise en œuvre vis-à-vis de la capacité portante des toitures.

Les toitures semi-intensives ayant une épaisseur de substrat plus importante allant jusqu’à 30cm auront alors une palette végétale plus diversifiée comportant différentes strates de végétation. On peut alors observer des espèces buissonnantes voire arbustives.

Les toitures végétalisées intensives sont celles qui se rapprochent le plus d’un jardin. L’importante épaisseur de substrat, au-delà de 30cm, permet de varier les hauteurs de végétation et d’aller jusqu’à planter parfois des arbres, selon la capacité portante de la toiture.

Ces toitures nécessitent un entretien conséquent, similaire à celui d’un jardin, et sont plus chères à mettre en œuvre.

Elles sont également plus complexes à réaliser car leur complexe de végétalisation est lourd : grosse épaisseur de substrat, végétation lourde, quantité d’eau importante stockée dans le substrat lorsqu’il pleut etc.

Les toitures végétalisées intensives sont généralement choisies pour leur rôle de jardin accessible. Il y a donc une charge d’exploitation de la toiture liée à sa fréquentation qui doit également être prise en compte.

Il est ainsi assez rare de les trouver en copropriété car elles sont sujettes à plusieurs freins, techniques ou financiers, qu’il est parfois difficile de lever en copropriété.

Toutefois, ce sont les toitures qui apportent le plus de co-bénéfices environnementaux et sociaux !

La pompe à chaleur (PAC) collective est une solution efficace pour réduire les consommations énergétiques d'un immeuble tout en assurant le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire (ECS) et le cas échéant la climatisation.

La toiture constitue souvent un emplacement privilégié pour accueillir l'unité extérieure. Généralement bien ventilée et dégagée, elle offre des conditions favorables au fonctionnement de la pompe à chaleur tout en limitant son impact sur les espaces de vie des occupants.

Avant toute installation, plusieurs points doivent toutefois être vérifiés. La toiture doit disposer d'une surface suffisante pour accueillir l'équipement, permettre une bonne circulation de l'air et garantir l'accès des techniciens pour les opérations de maintenance. Il est également indispensable de s'assurer que la structure du bâtiment peut supporter les charges supplémentaires liées à l'installation.

Les nuisances sonores constituent un autre point de vigilance. Bien que la toiture permette souvent d'éloigner l'équipement des logements, son implantation doit être étudiée afin de limiter les nuisances pour les occupants de l'immeuble et du voisinage.

Lorsque ces conditions sont réunies, l'installation d'une PAC en toiture présente plusieurs avantages : elle préserve les espaces extérieurs au sol, bénéficie de bonnes conditions de fonctionnement et facilite l'intégration des équipements techniques sur le bâtiment.

Dans les cas où la toiture ne permet pas cette implantation, d'autres solutions peuvent être envisagées, notamment une installation en cour intérieure ou, plus ponctuellement, en façade, selon les caractéristiques du bâtiment et les contraintes réglementaires.

FAUX.

Si les toitures végétalisées sont effectivement des refuges pour la biodiversité en ville, les animaux concernés restent surtout les oiseaux qui peuvent notamment venir y nicher et se nourrir sans déranger les habitants, les toitures étant souvent inaccessibles.

Pour les insectes, il est possible de les accueillir sur la toiture terrasse végétalisée en installant par exemple des hôtels à insectes. Il est également possible d’accueillir les abeilles avec des ruches. Celles-ci doivent être déclarées.

Concernant la prolifération éventuelle de moustiques, il n’y a pas de risque si la toiture végétalisée a été correctement conçue car il n’y aura pas de stagnation de l’eau.

FAUX.

Comme mentionné précédemment, les toitures terrasses végétalisées doivent répondre à des règles techniques bien spécifiques.

Ces règles concernent notamment le complexe d’étanchéité qui se situe sous le complexe de végétalisation. Ils sont tous les deux complémentaires et doivent avoir été pensés ensemble : l’étanchéité doit être adaptée pour recevoir la végétalisation prévue (avec un système anti-racine par exemple).

En réalité, lorsque la végétalisation de la toiture terrasse est correctement réalisée et qu’elle respecte les Règles professionnelles de l’Adivet, alors celle-ci protègera l’étanchéité et prolongera sa durée de vie !

L’aménagement des toitures terrasses, en fonction du type de projet choisi, permet d’apporter des bénéfices collectifs à l’échelle de l’immeuble.

En voici quelques-uns :

• Végétaliser sa toiture terrasse permet de limiter le réchauffement pour les derniers étages : bien qu’il ne remplace pas une isolation thermique, le complexe végétalisé permet toutefois d’absorber les rayons du soleil et de limiter le réchauffement de la toiture en elle-même. Sous la végétation, la température sera bien moins élevée que si l’étanchéité était exposée au rayonnement direct du soleil. Cela permet de limiter d’autant plus la surchauffe des logements en dernier étage, qui sont particulièrement sujets à cette problématique en été.

• Comme évoqué plus haut, la végétalisation vient protéger le complexe d’étanchéité des intempéries. Ainsi la durée de vie de l’étanchéité peut aller jusqu’à 40 ans si une végétalisation vient la compléter !

• La production d’énergie renouvelable au sein d’un bâtiment permet d’engendrer une véritable plus-value économique. Les panneaux solaires thermiques et photovoltaïques produisent de l’eau chaude ou de l’électricité directement valorisée dans les logements ou les parties communes. Ainsi le coût de cette énergie repose essentiellement sur la combinaison du coût d’installation et d’exploitation décorrélés des fluctuations des prix de l’énergie. Prix de l’énergie qui n’ont été à la hausse, sans jamais décroître sensiblement, depuis plus de 10 ans désormais !

Dans de nombreux immeubles en copropriété, les toitures représentent un espace commun encore peu exploité, alors qu’elles constituent un véritable potentiel de valorisation. Au-delà de leur fonction de protection du bâtiment, repenser l’usage de ces espaces permet ainsi d’inscrire la copropriété dans une démarche de transition énergétique tout en valorisant durablement son patrimoine.

VRAI ET FAUX.

Selon le type de végétalisation que vous choisissez pour votre toiture terrasse, alors l’entretien sera plus ou moins important.

En copropriété, on retrouve bien souvent une végétalisation extensive sur les toitures terrasses inaccessibles car elles sont les plus faciles à mettre en œuvre et à entretenir.

Leur entretien s’arrête généralement à 2 passages par an par un professionnel.

Lorsqu’une copropriété s’engage dans une rénovation énergétique globale, il est fréquent lorsque l'immeuble dispose d'une toiture terrasse que la rénovation prévoie l'isolation par l'extérieur de celle-ci.

Il est ainsi pertinent de profiter de la réfection de la toiture et de son étanchéité pour aller plus loin et aménager cette toiture quand c'est possible. 

Penser ces aménagements en amont permet de mutualiser les différentes études de faisabilité, de choisir la bonne étanchéité en cas de végétalisation et de réfléchir en avance aux différentes subventions qu'il sera possible de mobiliser.