27 RUE DES LAITIERES 94300 VINCENNES

Cette fiche a été rédigée en collaboration avec le président du conseil syndic monsieur Emmanuel GOURBESVILLE.

La Résidence est composée de 54 logements accueillants de nombreuses familles et portant le nombre de résidents à 150 personnes. Elle est en outre composée de 2 crèches dont la plus grande de Vincennes avec 60 berceaux, 1 gymnase, 1 bureau de poste, 2 entreprises tertiaires et un établissement d’accueil pour les personnes âgées.

Les bâtiments ont plus de 50 ans et n’ont pas subi de rénovation sérieuse en matière de performance énergétique. Surpris par plusieurs aberrations coûteuses pour l’environnement et financièrement, les membres du Conseil Syndical ont élaboré une stratégie pluriannuelle et globale d’amélioration de l’habitat. Elle embrassait des enjeux spécifiques, mais pour autant imbriqués entre eux : lutte contre le gaspillage énergétique, impact environnemental, qualité architecturale, sécurité du bâti, amélioration du confort, injustice des clés de répartition, économies financières.

Une attention particulière a été consacrée à la pédagogie et à l’adhésion tant des copropriétaires que des résidents non-propriétaires.

En Assemblée Générale des copropriétaires de décembre 2014, un rapport du CS recensant actuellement les aberrations (différence de température, mauvais usage du chauffage collectif, risque sécurité du bâtiment, …) a été partagé et débattu. A l’issue, les copropriétaires ont missionné le CS et le Syndic pour organiser une consultation visant à réaliser un audité énergétique et architectural.

Durant l’année 2015, avec l’accompagnement de la MVE, nous nous sommes attachés à réaliser un cahier des charges et consulter près de 10 bureaux d’études et monter le financement. En AG de décembre 2015, un partenariat bureau d’étude thermique et cabinet d’architecte a été sélectionné et le financement intégrant une subvention de 50% par la Région Ile de France a été validé.

Durant l’année 2016, l’audit a été conduit. Une phase de diagnostic comprenant la pose d’enregistreurs de température dans 9 logements pour une période d’acquisition de près de 3 semaines ont permis de constater des écarts moyens de 6°C entre différents logements selon l’étage et l’exposition, l’envoi d’un questionnaire à tous les copropriétaires et résidants, une thermographie extérieure a été réalisée, des entretiens sur site et revue documentaire. En octobre 2016, les résultats de l’audit ont été présentés à tous les copropriétaires en réunion publique.

En AG de décembre 2016, les décisions suivantes ont été prises :

• Changement de fournisseur d’énergie ;
• Réfection de l’isolation, en particulier installation de portes étanches ;
• Amélioration des réglages en chaufferie ;
• Amélioration de la régulation des trames chauffantes ;
• Modification des modalités de calcul de la consommation d’eau froide ;
• Remplacement du parc de compteur d’eau chaude ;
• Organisation d’une campagne de volontariat de changement de fenêtres ;
• Remplacement des ampoules par des ampoules à basse consommation.

La réflexion de rénovation a embrassé des enjeux énergétiques, mais également architecturaux et de sensibilisation au développement durable :

• Rénovation de l’auvent de la cour ;
• Mise aux normes incendies (plan et trappe) ;
• Traitement de fragilités bâtimentaires ;
• Reprise ponctuelle de l’étanchéité des toits ;
• Renégociation de tous les contrats d’entretien pour améliorer la qualité et réduire les coûts ;
• Installation d’un compost ;
• Isolation, étanchéité et végétalisation des toits.

Dans sa conception, le chauffage est de type bi-jonction : un plancher chauffant apporte une chaleur, dite, de base, complétée par des convecteurs individuels dans chaque pièce. Les difficultés principales rencontrées par les résidents sont essentiellement liées au bâti sont l’isolation insuffisante combinée à une orientation nord, défavorable créent des points froids et des zones de condensation et l’étanchéité des menuiseries n’est pas satisfaisante et engendre des courants d’air inconfortables.

Le chauffage principal est assuré par des trames chauffantes positionnées en dalle. Cette production est conçue pour apporter une température théorique de base de 15°C (consommation nocturne pour accumuler les calories en dalles et les restituer pendant la journée) dans les logements. Cette production n’est pas faite pour apporter 100% du chauffage. L’ensemble des logements est équipé de convecteurs électriques afin de compléter l’apport du plancher chauffant électrique et d’arriver à une température intérieure de 19°C à 21°C.

De nombreux occupants ont supprimé leurs convecteurs alors que les trames ne sont conçues que pour apporter 15°C dans les logements. Cela n’est pas conforme à l’esprit de l’installation.

Combiné à des menuiseries vétustes, l’exigence vis-à-vis du chauffage collectif d’offrir une température minimale de 22°C avait pour conséquence non seulement une surconsommation, mais également une surchauffe de nombreux logements et une détérioration excessive de l’infrastructure.

Ces constats ont été partagés avec l’ensemble des copropriétaires et il a été décidé :

• D’affiner les réglages d’apport de chauffage collectif afin de compenser les effets d’étages et d’exposition pour harmoniser la température dans les logements ;
• De remplacer des éléments d’outillage de réglage du chauffage qui n’étaient plus fiables ;
• De réduire progressivement la température de chauffe pour revenir à celle prévue initialement par le système ;
• De conduire une campagne groupée de remplacement individuel des fenêtres en excluant l’idée de faire appel au concept législatif de « travaux privatifs d’intérêt communs » pour leur privilégier celui du volontariat.

A l’issue de la démarche, les résultats sont les suivants :

1. Baisse de 30% de l’énergie consommée, soit 307 136 kwh économisés, correspondant à des économies de 14 000 €/ an pour le chauffage (au total 27 000€/ an pour l'ensemble des actions) ;
2. Amélioration de l’équité entre les logements par le ré-équilibrage du chauffage et de la consommation d’eau ;
3. Réduction des coûts et des nuisances d’entretien de l’infrastructure de chauffage ;
4. Confort accru dans des logements par le changement de fenêtres (isolation calorifique, réduction des courants d’air, amélioration de la qualité de la vue) ;
5. Gain de sécurité par le renfort du bâti et en particulier de l’accès aux bâtiments et aux crèches ;
6. Lutte contre le réchauffement climatique par la végétalisation de 700 m² de toits ;
7. Réduction des déchets avec l’installation d’un compost collectif ;
8. Réduction de consommation des énergies fossiles par le déploiement d’une infrastructure de rechargement électrique des véhicules.