Le droit de surplomb
Vous envisagez d’isoler votre immeuble, mais la façade est protégée et les règles d’urbanisme compliquent le projet? Avez-vous pensé à l’isolation de vos murs pignon? L'Alec Métropole Bordelaise et Gironde vous explique tout sur le droit de surplomb.
Visite de copropriété rénovée lors des Rencontres Coach Copro, mai 2025 - Paris 18ème
Le droit de surplomb pourrait être la clé.
L’article L. 113-5-1.-I au Code de la construction et de l’habitation de la Loi Climat et résilience, suivi du décret n° 2022-926, donnent le droit à un propriétaire de surplomber et ainsi d’empiéter sur le fonds voisin pour une isolation thermique par l’extérieure, dans certaines conditions. Ce droit s’applique autant à la réalisation des travaux qu’à l’usage permanent de l’isolation une fois posée.
Les conditions sont les suivantes:
- aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou cette autre solution présente un coût excessif ou une complexité excessive,
- surplomb de 35 cm au plus (pas de dérogation possible)
- l’ouvrage d’isolation ne peut être réalisé qu’à 2 mètres minimum au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
Il est nécessaire, en amont, de s’accorder avec le fonds voisin sur une indemnité au titre de la servitude de tour d’échelle (pour réaliser les travaux), ainsi que sur une indemnité foncière correspondant à l’empiètement. Nous attirons votre attention sur l’importance fondamentale de la concertation avec le propriétaire du fonds voisin tout au long de la démarche pour qu’elle ait le plus de chance d’aboutir.
Un grand nombre de copropriétés bordelaises pourraient ainsi bénéficier d'une isolation thermique par l'extérieur au-delà de leurs limites de propriété.
Quelle procédure suivre pour demander un droit de surplomb ?
Le syndicat des copropriétaires envoie une notification dans le cadre d’une procédure stricte (recommandé avec accusé de reception / acte d’huissier) contenant l’ensemble des documents justificatifs nécessaires.
Cette notification constitue le point de depart du délai d’opposition de 6 mois. S’il y a opposition totale ou partielle (négociation des indemnités par exemple), il faudra saisir le juge en opposition dans les 6 mois sinon la demande est réputée acceptée.
Si le projet aboutit, les parties signent devant le notaire l’acte authentique et la convention de tour d’échelle. Une publication est faite au fichier immobilier pour l’information des tiers.
Attention, si votre projet implique le surplomb du domaine public, le droit de surplomb tel que nous venons de le présenter ne s’applique pas. Dans ce cas plus complexe, il peut être pertinent de demander une permission de voirie (art. R.431-13 du code de l’urbanisme). Mais cette dernière n’étant pas définitive, il sera préférable de procéder à une division en volumes et procéder à la vente du volume surplombé, ou de constituer une servitude de surplomb (article L. 2122-4 du CG3P).
Pour toute question sur l’isolation de votre copropriété, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre Alec, ou à vous inscrire sur CoachCopro !