Modification du DPE : ce qui change pour les copropriétés

L'énergie finale, c'est le nom donné à l’énergie qui arrive chez vous au niveau du compteur : électricité, gaz, fioul, bois. C'est l'énergie réellement consommée, et qui vous est facturée.

L'énergie primaire, c’est le nom donné l’énergie prélevée dans l'environnement, nécessaire pour produire l’énergie finale consommée. L’énergie primaire inclut toutes les pertes lors de la production, du transport et de la distribution. Par exemple, pour produire 1 kilowattheure (kWh) d'électricité qui arrive jusqu'à votre logement, il faut en amont produire environ 2,3 kWh d'énergie dite primaire, principalement à cause des rendemments dans les centrales électriques et des pertes sur le réseau. Ce coefficient est différent dans chaque pays car il dépend du mix énergétique pour la production d'électricité, majoritairement nucléaire en France.

Le coefficient d'énergie primaire vise à faire le ratio entre l'énergie finale que vous consommez dans votre logement et l'énergie primaire prélevée dans l'environnement. Il s'applique sur l'étiquette énergie : note de A à G qui renseigne du niveau de performance de votre bien (au regard de la consommation en kWh d'énergie primaire par m² et par an).

Ce coefficient varie selon le type d'énergie : il est de 1 pour le gaz, le fioul et le bois (peu de pertes entre l'extraction et votre chaudière), mais beaucoup plus élevé pour l'électricité, car la production d’électricité implique beaucoup de pertes d’énergie. Cette distinction permet de prendre en compte plus globalement l'impact environnemental de votre consommation d'énergie. L'étiquette énergie est mise en perspective avec l'étiquette carbone, qui mesure les émissions de gaz à effet de serre associées à votre consommation d'énergie (exprimée en kg de CO2 par m² et par an).

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) compte la consommation de 5 usages principaux de l'énergie dans le logement : 

• La production de chauffage
• La production d'eau chaude sanitaire
• Le refroidissement (climatisation)
• L'éclairage
• Les systèmes auxiliaires (comme la ventilation)

Tous les ménages sont donc concernés, car une consommation électrique même faible est nécessaire pour les postes éclairage et systèmes auxiliaires. L'impact sera par contre très fort pour les logements en chauffage électrique, ou à minima avec un ballon électrique pour l'eau chaude.

Les premières estimations indiquent que 850 000 logements devraient sortir du statut de passoire thermique - étiquettes F et G. Il n'y a pas d'estimation sur l'évolution des étiquettes pour les immeubles à ce stade.

Cela touche différemment les propriétaires :

• Pour les propriétaires occupants, c’est possiblement une sortie artificielle du statut de passoire thermique. Néanmoins, malgré une meilleure note le prix de l’électricité reste élevé et le niveau de confort du logement reste le même.
  
  
• Pour les propriétaires bailleurs d’une passoire thermique, un changement d'étiquette peut modifier la date de mise en application de l'interdiction de louer. Les logements classés G étant interdits depuis le 1^er janvier 2025, les F au 1^er janvier 2028 et les E au 1^er janvier 2034.

La note DPE des copropriétés qui utilisent l’électricité pour se chauffer va être améliorée. Cette note est pour le moment uniquement indicative car l’interdiction de louer des passoires thermiques se base sur le DPE individuel, réalisé au niveau du logement.

Cependant, la dynamique de rénovation des copropriétés pourrait être ralentie par ce nouveau coefficient, avec des copropriétaires bailleurs moins pressés de voter des travaux. Cependant il reste de nombreux arguments pour s’engager dans une rénovation globale de copropriété :

• la rénovation globale permet d’associer entretien ET amélioration du bâtiment (par exemple quand un ravalement de façade est nécessaire, c’est une opportunité pour isoler la façade) ;
• la nouvelle note DPE est artificiellement améliorée, mais les charges de chauffage restent inchangées, et l’électricité coûte cher. La rénovation globale permet de réduire les charges ;
• l’isolation des murs et l’amélioration de la ventilation permettent de gagner en confort dans les logements ;
• les études sur la valeur verte des logements montrent qu’une bonne note DPE valorise le bien.

La réforme devrait améliorer votre DPE d'une note environ. Cependant, l’électricité est onéreuse, c’est l’énergie qui coûte le plus cher. Des travaux d’isolation vous feront gagner en confort tout en économisant sur les charges. Embarquez votre immeuble pour maximiser l'impact de ces travaux de rénovation !

Selon les cas, vous pourrez envisager la mise en place de radiateurs plus performants, voire d'une pompe à chaleur pour votre logement. 

Vous utilisez également le gaz pour l'eau chaude sanitaire ? Alors la réforme ne vous impactera pas, ou très peu. Mais si votre chaudière est en fin de vie et que vous envisagez de changer d’énergie, quelques recommandations :

• abandonner un système de chauffage gaz pour passer à des radiateurs électriques n'est pas recommandé ! Les radiateurs à eau peuvent être alimentés par d'autres alternatives (pompes à chaleur, chaudière à bois, collectivisation du système de chauffage) qui seront plus avantageuses que l'électricité, chère. De plus, cela comporte des risques de sécurité électrique si la dimension des colonnes montantes (parties communes) n’est pas assez importante.
  
  
• changer sa chaudière gaz pour passer à une pompe-à-chaleur dans un logement mal isolé est une mauvaise idée ! Les PAC sont conçues pour produire une chaleur "douce" qui risque de ne pas être suffisante, et d'augmenter considérablement la facture d'électricité.
  
  
• La meilleure chose à faire : isoler l'immeuble dans son ensemble autant que possible, et intégrer un système de chauffage individuel ou collectif qui répond au besoin, et le plus écologique possible.

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Vous n’êtes pas non plus concerné par la réforme. Mais si votre chaudière est en fin de vie et que vous envisagez de changer d’énergie, nous recommandons fortement de conserver le réseau hydraulique existant ! En effet, il peut être adapté à de nombreuses alternatives comme :

• un raccordement au réseau de chaleur local ;
• la mise en place d'une pompe à chaleur seule (pour les rénovations globales) ou en hybridation d'une chaudière existante ;
• l'utilisation de la géothermie lorsque disponible ;
• la mise en place d'une chaufferie biomasse.

Combiné à une rénovation globale, c'est le meilleure moyen de réduire durablement et réelle la note du DPE, tout en bénéfiant des avantages nombreux de la rénovation : charges diminuées, meilleur confort, valeur patrimoniale, etc.

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Les DPE réalisés avant cette date ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024. Dans tous les cas il faudra donc réaliser un nouveau DPE :

• Si votre bien est en location, le nouveau DPE doit être réalisé au plus tôt. Vous pourrez ainsi connaître votre nouvelle note et savoir si vous êtes concernés par la législation sur les passoires thermiques. Le DPE propose également des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique de votre bien. Certains travaux nécessitent une bonne anticipation, plus particulièrement lors de la rénovation des copropriétés, il faut donc éviter d’attendre une panne ou un changement de locataire pour s’inquiéter des travaux à réaliser.

• Si vous avez prévu de vendre votre bien, un DPE de moins de 10 ans est obligatoire. Il doit avoir été réalisé à partir du 1er juillet 2021.

• Si il s’agit de votre résidence principale, et que vous n’avez pas prévu de vendre votre bien, il y a moins d’urgence. Un DPE correctement réalisé pourra tout de même vous orienter vers des travaux d’amélioration énergétique.

Le gouvernement n’a pas encore communiqué sur la méthode exacte qui sera employée pour mettre à jour les DPE réalisés entre le 1^er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 avec le nouveau coefficient d’énergie primaire de 1,9.

Cependant, lors de la dernière modification des règles du DPE pour les logements de moins de 40m2, il a été proposé aux propriétaires de télécharger une attestation indiquant la nouvelle note via un formulaire en ligne sur le site https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/accueil

Il est probable qu'une méthode similaire soit proposée début janvier.

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