Rénovation énergétique des petites copropriétés en bati ancien : freins et expérimentation

Tuesday 26 December 2023

Contexte

 

Les centres-villes historiques ou reconstruits de villes moyennes et petites concentrent de nombreuses petites copropriétés dotées de caractéristiques patrimoniales. Par patrimonial on entend, construction à partir de matériaux locaux et de techniques traditionnelles. Leur édification est antérieure, voire bien antérieure à l’industrialisation de la construction (avant 1948). Elles sont de taille plutôt modestes ne comportant que quelques lots avoisinant parfois la dizaine.

 

Beaucoup de ces bâtiments qui constituent un patrimoine architectural sont des bâtiments anciens qui ne sont pas protégés par des dispositifs spécifiques (CREBA 2022).

 

Elles résultent de mono-propriétés vendues à la découpe ou de copropriétés issues de la division de larges bâtis (ferme, grange..). Elles ne sont pas toujours enregistrées au RNIC (Brisepierre 2022), et sont sur-représentées dans cette catégorie comme le confirme le projet du CEREMA COPRO FF (CEREMA 2023)[i].

 

Dans les petites copropriétés en centre ancien le chauffage individuel domine, sa part est de 90 % contre 66 % en moyenne (ANAH 2023 ; Brisepierre 2022). En effet, la segmentation du bâti en lots d’habitation s’accompagne fréquemment, le cas échéant, de la dépose du réseau hydraulique et de son remplacement par du chauffage électrique. Le bâti peut être aussi dépourvu de tout système et lorsque les chaudières collectives existent elles fonctionnent pour l’essentiel au fioul.

 

Le chauffage n’étant pas sujet d’assemblée générale l’engagement collectif que requiert la rénovation du bâti émerge plus difficilement (Brisepierre 2022).

 

Caractéristiques du bati ancien

 

Le bati patrimonial a comme caractéristique majeur un mode constructif traditionnel local. La structure est constituée de matériaux géosourcés ou biosourcés en pierres locales ou briques pleines jointées avec un mortier de chaux et de sable, en terre cru dans certaines régions. Les planchers peuvent être en bois sur solives (éventuellement métalliques dès le début du XXe) et lambourdes ou en tomettes ou pierres locales. La charpente est traditionnelle et les matériaux de couverture typent la région et l’époque : tuiles plates, tuiles canal, ardoise, zinc, chaume, tavaillon...

 

Particularités thermiques et comportementales du bâti ancien

 

Les bâtiments anciens ont un comportement physique différents des bâtiments modernes. Les parois ont en général une bonne inertie thermique du fait de leur masse et des matériaux constitufs. Elles sont composées pour partie de matériaux perméables à la vapeur d’eau ou hygroscopiques qui tamponnent et régulent le taux d’humidité : bois, chaux, terre et terre cuite, plâtre. Ces caractéristiques nécessitent des dispositifs et des matériaux compatibles afin de préserver les qualités d’origine du bâti et éviter des risques de pathologies (CREBA 2022).

 

La morphologie du bâti ancien reposait sur des principes bioclimatiques que sont, par exemple, des petites ouvertures au nord, des débords de toit, des espaces tampons, des logements traversant, des combles perdus, une localisation des pièces selon leur usage...

 

On pourra se référer à l’article de Grand Paris Seine Ouest Energie sur Coach Copro d'octobre 2023 sur le Bâti Patrimonial qui recèle beaucoup d’éléments intéressants.

 

En Essonne

 

Matériaux

 

En Essonne on dénombre quatre principaux types de matériaux de construction pour les parois : le silex, le grès, le calcaire et la meulière (Gautier et al. 2013).

 

Le silex des plateaux de Brie ou de Beauce a été largement employé dans tout l’Essonne. Le calcaire, dont les principales carrières se trouvent vers Etampes, a été couramment utilisé dans le sud du département. Les façades en pierre meulière se retrouve dans le nord-ouest et l’est du département. Ce matériau poreux, offrant de bonnes qualités d’isolation, a surtout été utilisé en banlieue parisienne entre les années 1880 et 1930. Quant au grès, on le trouve en Hurepoix et sur les franges du Gâtinais, et sur les chaînages d’angle (Gautier et al. 2013).

 

 


Silex

Calcaire

Meulière

Grès

Figure 1 – Les matériaux de construction du bâti ancien de l’Essonne

 

Caractéristiques constructives

 

Dans l’Essonne, la maison individuelle domine. Outre les grands ensembles du nord du département et des centres denses, l’habitat collectif se trouve dans les centres des plus anciennes villes que sont : Palaiseau, Orsay, Gif-sur-Yvette, Juvisy-sur-Orge, Montlhéry, Linas, Arpajon, Etampes, Dourdan, Corbeil-Essonnes (Gautier et al. 2013).

 

Les murs extérieurs sont en moellons ou briques pleines, crépis ou à pierre vue, enduit de plâtre à l’intérieur. Au grè de l'évolution de l'habitat, les parois intérieures peuvent être en plaque de plâtre montées sur rail, doublées ou non d’isolant sur un vide technique. Le cloisonnage peut avoir été modifié (Marchand et Choureau 2011).

 

Les menuiseries si elles ont été conservées sont en simple vitrage sur châssis et dormant en bois (souvent en chêne) à double vantaux, à battement mouton et gueule de loup. En cas de remplacement on trouve majoritairement du double vitrage en PVC en dépose total ou en rénovation (Bouteiller 2021).

 

Les fermetures d’origine sont constituées de volets en bois ou en métal en accordéon, parfois remplacées ou doublées par des volets roulants.

 

Le chauffage individuel électrique domine comme l’eau chaude sanitaire par cumulus. Le chauffage individuel gaz et le chauffage collectif au fioul ou gaz se rencontre moins fréquemment.

 

Les combles sont à l’origine perdus et couvre l’emprise du bâtiment. Leur aménagement permet de créer des lots d’habitation et donne parfois lieu à une isolation de la toiture insuffisante au regard des standards actuels (parfois ancienne, dégradée et sans pare-pluie).

 

La construction peut-être sur terre plein ou sur caves en sous-sol intégral.

 

Etampes est une commune labellisée Ville d’art et d’histoire depuis janvier 2006 et compte 26 monuments classés. Dourdan en comporte 7. Le sud de l'Essonne est riche en monuments classés et bâti ancien.