2 BOULEVARD MARECHAL JOFFRE 56100 LORIENT

Copropriété de 12 étages située en centre-ville de Lorient, la résidence Joffre est composée de 93 logements traversants et d’une salle de réunion commune. Au nord-est, la façade est constituée de damiers inégaux répartis entre fenêtres et panneaux pleins ; au sud-ouest, elle est composée de balcons. L’immeuble est très visible et emblématique, tant par sa taille que par sa situation géographique dans la ville.

 

Son isolation n’a pas changé depuis sa construction en 1970. Malgré le changement de la chaudière collective fin 2015, les copropriétaires souffrent d’inconfort thermique : en hiver les logements sont, selon leur situation, soit trop chauds, soit trop froids.

Enfin, l’immeuble est occupé par une part significative de copropriétaires disposant de revenus modestes, ou remboursant un emprunt.

 

En 2017, un audit énergétique met en évidence la très mauvaise isolation de l’immeuble.

•  La façade nord-est est constituée de murs-rideaux très minces et détériorés, insérés entre des murs porteurs et dalles débordants, qui génèrent des ponts thermiques,

•  Il y a une différence de température constatée (jusqu'à 6°C) entre les appartements les plus éloignés de la chaufferie, ou/et situés en pignon ou/et au-dessus des caves, et ceux situés au milieu de l'immeuble.

•  Seulement 10 % des appartements sont équipés de robinets thermostatiques.

•  Les conduits sont peu ou mal calorifugés, et le réseau est très emboué.

 

Afin d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble et le confort des occupants, l’audit énergétique préconise les travaux suivants :

•  Pignons : ITE par isolant + enduit. Épaisseur totale 18 cm.

•  Nord-est : ITE par structure fixée dans la tranche des dalles et des murs, supportant isolant thermique et vêture en aluminium. Épaisseur totale 25 cm.

•  Planchers et murs intérieurs : ITI par doublage isolant ou projection (plafonds).

•  Calorifugeage des conduits et désembouage du réseau.

•  Équilibrage du réseau, remplacement des vannes vétustes, 100 % de robinets thermostatiques.

•  Production solaire d'eau chaude sanitaire, abandonnée car la structure s'y prêtait mal.

 

Dès 2018, les copropriétaires votent en assemblée générale un premier programme de travaux d’isolation et désignent un maître d’œuvre. Celui-ci fait réaliser des sondages qui révèlent une structure du bâtiment plus complexe que prévu, contraignant à un mode de fixation de l'ITE nord-est plus complexe et donc plus coûteux.

 

En 2019, le projet de travaux dépasse 900 K€. Les copropriétaires souhaitent compléter les travaux d’isolation par l’équilibrage et le calorifugeage du réseau.

 

Ce projet met en exergue les défaillances du syndic : ainsi, en 2021, la résidence n’est toujours pas enregistrée au registre national d’immatriculation des copropriétés, ce qui bloque le dépôt de demande de subvention MaPrimeRenov’ Copropriété.

C'est pourquoi en août 2021 les copropriétaires votent à l’unanimité le remplacement du syndic, et à l’unanimité moins une voix le programme définitif de travaux qui s’élève au final à près de 1,4 M€, permettant un gain d’énergie de 60 %.

 

 

 

Parmi les facteurs de réussite de ce projet, l’engagement des membres du Conseil syndical et de son Président a été primordial.

 

Le Conseil syndical a dès 2018 communiqué auprès des copropriétaires sur le projet de rénovation, et développé une démarche pédagogique qui a permis in fine le vote des travaux à la quasi-unanimité des copropriétaires.

Par exemple l’Assemblée générale de 2018, consacrée en grande partie au projet, a été organisée dans une salle de cinéma proche de l’immeuble, a fait l’objet d’un diaporama illustré, chiffré et argumenté, en présence de l'architecte sélectionné. L’objectif de l’organisation exceptionnelle de cette Assemblée générale était de s’assurer de la bonne compréhension par chaque copropriétaire des enjeux liés aux travaux proposés. Plusieurs ont même dû contracter un emprunt, ou revendre leur assurance-vie pour les financer…

 

Autre exemple : fin 2020 en période de pandémie, le Conseil syndical a tenu des permanences pour communiquer, expliquer et favoriser le vote de l’AG dématérialisée.

 

Cette adhésion au projet et la mobilisation du conseil syndical ont permis de dépasser certaines difficultés logistiques, comme l’obligation de vider les caves pour l’isolation des planchers bas ou d’accéder à tous les logements pour l’équilibrage du réseau.

 

Soucieux de solidarité et de pragmatisme, le conseil syndical a aussi organisé un recensement général des radiateurs, et des échanges de radiateurs entre copropriétaires. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le conseil syndical a également mobilisé les ressources du territoire, en sollicitant l’aide de la Ville de Lorient et de l’Espace Info Habitat.

 

La résidence Joffre a été la première copropriété privée du Morbihan à déposer une demande de subvention dans le cadre de MaPrimeRénov’ Copropriété, son programme de travaux permettant un gain énergétique de 60 %.

En plus de cette subvention, la copropriété a bénéficié du bonus BBC (500 €/logement) en permettant à l’immeuble d'atteindre l’étiquette énergétique B après travaux.

En outre, 1 occupant sur 5 dans la copropriété a bénéficié de la prime individuelle de l’Anah pour les propriétaires occupants modestes (750 € ou 1 500 €/logement).

 

L’Espace Info Habitat — guichet unique de l’habitat et du logement de Lorient Agglomération, qui regroupe des services de l’Agglomération, l’Agence locale de l’énergie et du climat Bretagne Sud (ALOEN) et l’Agence départementale de l’Information et du Logement du Morbihan (ADIL56) — a été sollicité par le Conseil syndical. Ses équipes ont apporté un appui technique, juridique et administratif à la copropriété, notamment :

-          accompagnement de la copropriété sur la mobilisation des subventions au syndicat des copropriétaires, des subventions individuelles et le préfinancement de Procivis ;

-          accompagnement de la copropriété sur le dispositif des CEE rénovation globale ;

-          accompagnement de l’assistance à maîtrise d’ouvrage sur le dossier MPR Copropriété ;

-          réalisation d’une étude d’un dispositif d’eau chaude sanitaire solaire (projet écarté) ;

-          accompagnement de la copropriété sur les questions de gestion et les relations avec le syndic en place.

 

La Ville de Lorient a accordé une subvention exceptionnelle pour le ravalement de la façade nord-est et des pignons de cet immeuble emblématique du centre-ville.

 

La Sacicap Procivis Morbihan a été mobilisée pour le préfinancement à taux 0 % des subventions de l’Anah (l’aide au syndicat des copropriétaires ainsi que les primes individuelles). C'est grâce à ce préfinancement que l'avance de trésorerie versée par les copropriétaires a été supportable.

 

Au final, la copropriété a bénéficié de 41,6 % de subventions sur le projet de travaux ; et 25,3 % des dépenses ont été préfinancés. 

 

 

Au-delà du gain énergétique théorique, les bénéfices de la rénovation ont été rapidement perçus par les copropriétaires avec l’amélioration du confort dans les logements, due à : la suppression des parois froides et des ponts thermiques ; la fin des infiltrations d'eau dans les escaliers communs, voire dans certains appartements ; la forte réduction des écarts de températures entre logements ; l'amélioration (non prévue) de l'isolation acoustique. Sans oublier la très opportune réduction des dépenses énergétiques…

 

Les copropriétaires ont vu leur patrimoine revalorisé ; ils ressentent une certaine fierté de loger dans un immeuble devenu l’un des plus attractifs de l'agglomération, après en avoir été un mauvais représentant.

 

Enfin, ils sont satisfaits de participer à la lutte contre le dérèglement climatique, et de faire un geste en faveur des générations futures.

 

 

 

L’immeuble a été conçu avec une ossature béton et deux façades-rideaux : les cloisons intérieures sont majoritairement des murs en béton constituant la structure globale, alors que les deux façades ne sont que de minces parois rapportées, constituées de baies vitrées et de panneaux-sandwichs très peu épais (deux lames de métal encadrant une fine couche plus ou moins isolante). Les murs de refends généraient des ponts thermiques tous les trois mètres. Heureusement les tests de résistance à l'arrachement des dalles et mur porteurs étaient excellents, garantissant la fiabilité des fixations de l'ITE et de sa vêture.

 

Très dégradée avant les travaux, la façade nord-est était aussi froide que les vitrages, et même perméable par endroits. Sa constitution a causé de gros soucis à l’architecte, car l’absence de plans a nécessité de faire des sondages, qui ont révélé que la géométrie de la structure nécessiterait le recours à des dispositifs de fixations sur mesures, donc très coûteux. De plus la sécurité incendie a imposé l'insertion de boucliers tous les deux étages.

 

Et il a fallu rechercher jusqu'à Laval une entreprise compétente et expérimentée dans la réalisation et la fixation d'une structure métallique composite intégrant isolant et habillage, et couvrant la totalité d'une façade-rideau de très grande taille.

Le rôle du maître d’œuvre, M. Picard, et sa connaissance des entreprises et des travaux dans des immeubles importants ont été essentiels pour la conception et le suivi du projet.

 

L'habillage couvrant l’ITE nord-est constitue une deuxième peau en alu thermolaquée Planal K7 de Vetisol. Cette nouvelle façade modernise l'immeuble et attire l’œil par son jeu de couleurs (d’un bleu profond à un gris rosé, selon la luminosité et la position de l'observateur). Traitée anti-tags, elle est très peu salissante, ce qui permettra d'espacer et de simplifier considérablement les futurs ravalements.

Le chantier a duré 1 an et demi, de mars 2021 à novembre 2022.